Da :”Principles of Microeconomics” di Greg Mankiw.

Un esempio di fissazione di un tetto ai prezzi è il controllo degli affitti. In molte città i governi locali mettono un tetto agli affitti. Lo scopo è quello di aiutare i poveri rendendo il costo degli affitti più abbordabile. Questo, però, è un modo molto inefficiente di aiutare i poveri a migliorare le loro condizioni di vita.
Gli effetti avversi del controllo degli affitti non si vedono subito. Nel breve periodo i proprietari hanno un numero fisso di appartamenti che non può aggiustarsi con immediatezza quando le condizioni di mercato cambiano. Il numero di persone che cercano casa non risponde in modo rilevante e immediato alle modifiche del mercato, poiché occorre tempo prima che le persone aggiustno le loro disposizioni in merito all’alloggio. Perciò la domanda e l’offerta di case nel breve periodo è abbastanza inelastica e la riduzione del numero degli alloggi affittabili c’è, ma è limitata nelle dimensioni.
Nel lungo periodo le cose cambiano. Le persone reagiscono alle mutate condizioni di mercato. I proprietari non costruiscono nuove case o non curano quelle esistenti a causa dei bassi prezzi di affitto. I potenziali inquilini crescono poiché il basso costo spinge a torvare un proprio appartamento anziché vivere con i genitori o con altri inquilini. Quindi si ha una riduzione di offerta e un aumento di domanda che porta a una notevole carenza di alloggi.
Nelle città con controllo degli affitti, i proprietari usano vari meccanismi per razionare le case. Alcuni proprietari tengono lunghe liste di attesa. Altri preferiscono inquilini senza figli. Altri discriminano in base alla razza. Altri appartamenti sono allocati a chi accetta di pagare in nero una cifra superiore a quella legale (e più vicina al prezzo di equilibrio.)
Dobbiamo ricordare che le persone rispondono agli incentivi. In una situazione di libero mercato i proprietari cercano di tenere i loro edifici puliti e sicuri poiché appartamenti tenuti in condizioni desiderabili hanno prezzi di affitto più alti. In contrasto, quando il controllo degli affitti crea una scarsità di alloggi e quindi anche una domanda elevata (ci sono tante persone in coda alla porta di casa) viene meno l’incentivo a soddisfare al meglio le esigenze degli inquilini potenziali. In sostanza questi spendono poco, ma al prezzo di una qualità scarsa (sempre che trovino alloggio.)
I policymaker possono reagire imponendo regolamentazioni ulteriori. Per esempio la discriminazione razziale può diventare illegale oppure ai proprietari possono essere imposti standard elevati di condizioni di mantenimento delle case. Però queste leggi sono difficili da fare osservare e da controllarne il rispetto. Inoltre sono costose. Quando il controllo degli affitti è eliminato, invece, e il mercato degli alloggi è regolato dalla concorrenza, queste leggi sono meno necessarie. In un mercato libero, il prezzo degli alloggi si aggiusta in modo da eliminare le scarsità che comportano comportamenti indesiderati dei proprietari.

In generale quando il governo impone un tetto ai prezzi in un mercato competitivo, si verifica scarsità di beni e i venditori devono razionare i prodotti o i servizi su un gran numero di potenziali compratori.